Þriðjudaginn 16. júní 2026 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 1/2026

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, prófessor, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni 13. janúar 2026, sem barst matsnefnd degi síðar, fór Hveragerðisbær, kt. 650169-4849, Breiðumörk 20, 810 Hveragerði (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildu lóðar nr. 20 við Hrauntungu í Hveragerði, landnúmer 200257, fastanúmer 2343286, í svokölluðu Kambalandi, í þágu gildandi deiliskipulags sem tekur til áðurgreindrar landspildu. Í matsbeiðninni kemur fram að með samningi milli aðila, sem undirritaður var 15. maí 2025 af hálfu eignarnema og 23. sama mánaðar af hálfu eignarnámsþola og samþykktur á fundi sveitarstjórnar eignarnema 12. júní sama ár, hafi samkomulag tekist um afmörkun matsandlagsins og framsal þess til eignarnema en að samningaviðræður um fjárhæð kaupverðs hafi verið fullreyndar.

Eignarnámsheimild er í 1. tölul. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010 en þar segir að sveitarstjórn sé heimilt að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar og á grundvelli gildandi deiliskipulags að taka eignarnámi vegna framkvæmdar skipulagsins fasteignir sem sveitarstjórn er samkvæmt skipulaginu nauðsynlegt að fá umráð yfir til almannaþarfa. Með samningi málsaðila, sem undirritaður var 15. maí 2025 og 23. sama mánaðar, vegna eignarnáms tókst samkomulag meðal annars um afsal eignarnámsþola á matsandlaginu til eignarnema og greiðslu þess síðargreinda á lágmarksbótum sem námu 8.830.000 krónum en þar sem ágreiningur var um fjárhæð eignarnámsbóta var ákveðið að fjallað yrði „um þann ágreining í lögmæltu eignarnámsferli“, eins og segir í 2. mgr. greinar 1 í samningnum. Með bréfi 1. júlí 2025 aflaði lögmaður eignarnema umsagnar Skipulagsstofnunar og barst umsögn stofnunarinnar 16. sama mánaðar. Á fundi bæjarstjórnar 12. júní 2025 var samþykktur samningur um eignarnám matsandlagsins. Á fundi bæjarstjórnar 13. nóvember sama ár staðfesti bæjarstjórn fyrri ákvörðun sína frá 12. júní þess árs um eignarnám á matsandlaginu í samræmi við samning málsaðila vegna eignarnámsins og fól bæjarstjóra að undirrita fyrirliggjandi afsal vegna matsandlagsins, svo og að vísa málinu til matsnefndar eignarnámsbóta. Eignarnemi fékk eignarrétt yfir matsandlagsinu með afsali 2. desember 2025.

Eignarnámsþolar eru Jóna Finnbogadóttir, [...] og Magnús Björn Jónsson, [...] Af málsgögnum verður ekki annað ráðið en að matsandlagið hafi verið í óskiptri sameign eignarnámsþola.

2.737 fermetra landspilda lóðar nr. 20 í Hrauntungu í Kambalandi Hveragerðis, landnúmer 200257, fastanúmer 2343286 eins og hún er afmörkuð á hnitsettum uppdrætti 10. apríl 2025 sem lagður hefur verið fram í málinu.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 3. febrúar 2026. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt 29 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs, ásamt tölvubréfi formanns matsnefndar til aðila 18. febrúar 2026 um frestun fyrstu fyrirtöku. Fært var til bókar að formaður hefði gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart eignarnámsþolanum Magnúsi Birni Jónssyni og fyrirsvarsmanni eignarnámsþolans Jónu Finnbogadóttur, Jón Inga Björnssyni e.u. Þeim hafi verið kynnt fyrirtakan og málsmeðferð fyrir matsnefnd eignarnámsbóta. Þá hafi þeim verið leiðbeint um að samkvæmt lokamálslið 11. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms skuli eignarnemi greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hafi haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verði talinn, óháð niðurstöðu matsnefndar í matsmáli, og bent á möguleika eignarnámsþola til að leita til lögmanns vegna reksturs matsmálsins. Eignarnámsþolanum Magnúsi og fyrirsvarsmanni eignarnámsþolans Jónu hafi og verið leiðbeint um hlutverk matsnefndar samkvæmt lögum nr. 11/1973, þ. á m. um að nefndin sé stjórnsýslunefnd skipuð sérfræðingum sem taki sjálfstæða afstöðu til úrlausnar ágreinings um eignarnámsbætur og annað endurgjald sem ákveða eigi samkvæmt lögum nr. 11/1973 og hvað teljist fullar bætur í merkingu 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Einnig var fært til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 1. tölul. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, svo og að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Þá var fært til bókar að ákveðið hefði verið að fara á vettvang og kanna aðstæður, málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð og miðað við að munnlegur flutningur skyldi fara fram nánar tilgreindan dag. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.

Miðvikudaginn 15. apríl 2026 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Fært var til bókar að formaður hafi á ný gætt leiðbeiningarskyldu gagnvart fyrirsvarsmönnum eignarnámsþola, þ.e. þeim hafi verið leiðbeint um að samkvæmt lokamálslið 11. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms skuli eignarnemi greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hefur haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verði talinn, óháð niðurstöðu matsnefndar í matsmáli, og bent á möguleika eignarnámsþola til að leita til lögmanns vegna reksturs matsmálsins. Þeim hafi og verið leiðbeint um hlutverk matsnefndar samkvæmt lögum nr. 11/1973, þ. á m. um að nefndin sé stjórnsýslunefnd skipuð sérfræðingum sem taki sjálfstæða afstöðu til úrlausnar ágreinings um eignarnámsbætur og annað endurgjald sem ákveða eigi samkvæmt lögum nr. 11/1973 og hvað teljist fullar bætur í merkingu 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944. Þá var fært til bókar að málsaðilum væri gefinn frestur til að leggja fram greinargerð. Eftir eignarnámsþolum er bókað að þeir hygðust ekki skila greinargerð í málinu en þeir myndu leggja fram nánar tilgreindar upplýsingar um matsandlagið. Af hálfu formanns matsnefndar var fært til bókar að færi svo að eignarnámsþolar tækju ekki til varna í málinu myndi ekki fara fram munnlegur málflutningur í því heldur yrði málið tekið til úrskurðar.

Miðvikudaginn 29. apríl var málið tekið fyrir af formanni matsnefndar. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 23. febrúar 2026 og vettvangsgöngu 15. apríl sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar tölvubréf eignarnámsþola til matsnefndar 22. apríl 2026 ásamt tveimur fylgiskjölum og tölvubréf lögmanns eignarnema 29. sama mánaðar þar sem upplýst var að þar sem engri greinargerð yrði skilað af hálfu eignarnámsþola myndi eignarnema ekki leggja fram frekari gögn í málinu. Þá lagði nefndin fram tölvubréf formanns matsnefndar 29. apríl 2026 til lögmanns eignarnema þar sem upplýst var að málið yrði tekið til úrskurðar nefndarinnar, svo og tölvubréf til eignarnámsþola sama dag þar sem þeir voru upplýstir um að eignarnemi myndi ekki skila sérstakri greinargerð í málinu og það yrði því tekið til úrskurðar nefndarinnar. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.

Eignarnemi rekur hvernig deiliskipulag fyrir Kambaland í Hveragerði hafi upphaflega verið samþykkt í bæjarstjórn eignarnema 6. september 2007 sem birt hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 26. sama mánaðar. Breyting á deiliskipulaginu hafi verið samþykkt í bæjarstjórn eignarnema 11. febrúar 2016 sem birt hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 7. júní sama ár. Nýtt aðalskipulag fyrir eignarnema hafi verið samþykkt í bæjarstjórn 12. október 2017 og það birt í B-deild Stjórnartíðinda 21. desember sama ár, að fenginni staðfestingu Skipulagsstofnunar 7. þess mánaðar. Bæjarstjórn eignarnema hafi við svo búið samþykkt breytingar á deiliskipulagi Kambalands 16. ágúst 2018, til samræmis við breytt aðalskipulag, sem birt hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 13. september sama ár. Breyting deiliskipulagsins hafi á ný verið samþykkt 10. október 2019 í bæjarstjórn eignarnema og birt í B-deild Stjórnartíðinda 22. sama mánaðar. Þá hafi á fundi bæjarstjórnar eignarnema 11. nóvember 2021 verið samþykkt breyting á deiliskipulaginu sem birt hafi verið í B-deild Stjórnartíðinda 20. desember 2021 með auglýsingu nr. 1468/2021.

Samkvæmt eignarnema hófust gatnagerð og lóðarúthlutanir vegna 1. áfanga uppbyggingar í Kambalandi 2018 og munu framkvæmdir við síðustu byggingar á lóðum innan þess áfanga vera á lokastigum. Gatnagerðarframkvæmdir í fyrsta fasa 2. áfanga í Kambalandi munu vera komnar vel á veg, lóðum í þeim fasa hafi þegar verið úthlutað og byggingarframkvæmdir standi yfir. Eignarnemi bendir á að eignarhald á matsandlaginu standi í vegi áframhaldandi gatnagerðarframkvæmdum í 2. áfanga og úthlutunum lóða þar í samræmi við gildandi skipulag á svæðinu.

Af hálfu eignarnema er vísað til þess að hann hafi staðið í samningaviðræðum við eignarnámsþola um nokkurra ára skeið án þess að náðst hefði samkomulag um kaupverð matsandlagsins. Í kauptilboði 15. apríl 2025 hafi eignarnemi boðið fram kaupverð fyrir matsandlagið að fjárhæð 8.830.000 krónur, sem numið hafi gildandi fasteignamati þess. Að frekari viðræðum og fundum frágengnum hafi málsaðilar gert með sér samning í maí 2025 í tengslum við eignarnám á matsandlaginu, þess efnis að málsaðilar hafi orðið ásáttir um afmörkun matsandlagsins en samningaviðræður um fjárhæð endurgjalds hafi verið fullreyndar.

Eignarnemi bendir á að samkvæmt samningi aðila í maí 2025 skuli greiðsla fyrir matsandlagið að fjárhæð 8.830.000 krónur koma til frádráttar bótafjárhæð sem ákveðin kunni að vera af matsnefnd eignarnámsbóta eða eftir atvikum dómstólum. Komi til þess að niðurstaða matsnefndar eða dómstóla feli í sér hærra mat á fullu verði matsandlagsins en þegar hafi verið innt af hendi, hafa eignarnámsþolar áskilið sér rétt til að krefjast frekari greiðslu úr hendi eignarnema. Eignarnemi eigi á hinn bóginn ekki endurkröfu á hendur eignarnámsþola komi til þess að niðurstaða matsnefndar eða dómstóla feli í sér lægra mat en nemur áðurgreindri fjárhæð.

Eignarnemi vísar til þess að endurgjald fyrir matsandlagið að fjárhæð 8.830.000 krónur hafi verið greitt 4. desember 2025 samhliða útgáfu afsals, dags. 2. desember 2025. Endurgjald fyrir matsandlagið sé þannig að fullu greitt með fyrirvara um áðurgreindan rétt eignarnámsþola til að krefjast viðbótargreiðslu úr hendi eignarnema að fenginni niðurstöðu matsnefndar eða dómstóla.

Eignarnemi tiltekur að matsandlagið hafi verið afmarkað á hnitsettum uppdrætti 10. apríl 2025, sem lagður hafi verið fram í málinu, og samkvæmt honum sé matsandlagið 2.737 fermetrar að stærð. Uppdrátturinn sé hluti af samningi málsaðila í tengslum við eignarnámið og afsal sem eignarnámsþolar hafi gefið út til handa eignarnema.

Eignarnemi fer þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að nefndin leggi mat á verðmæti matsandlagsins, 2.737 fermetra spildu fyrir landi lóðar nr. 20 við Hrauntungu í Hveragerði, eins og lóðin sé afmörkuð á uppdrættinum 10. apríl 2025, ásamt öllu því sem eigninni fylgi og fylgja beri.

Af hálfu eignarnámsþolans Magnúsar Björns er fram komið að eignarnemi hafi ekki sýnt samningsvilja með því að bjóða sanngjarnt verð fyrir lóðina heldur í gegnum tíðina boðið um hálft fasteignamat matsandlagsins. Að endingu hafi eignarnemi séð að ekki hafi þýtt að bjóða lægra en fasteignamat enda hafi eignarnámsþolar greitt af matsandlaginu fasteignagjöld í um 50 ár.

Af hálfu eignarnámsþola er tiltekið að verðmæti matsandlagsins, lóðarinnar að Hrauntungu 20 í Hveragerði, fari eðli máls samkvæmt að verulegu leyti eftir því deiliskipulagi sem sé til staðar og þar með nýtingarhlutfalli lóðarinnar. Fyrir landi matsandlagsins séu endalóðir (bæði til hliðar og að baki þeirra) sem standi efst í aflíðandi landi með góðu útsýni í suður yfir Hveragerði og Ölfus. Þar sé nýtingarhlutfall 0,5 en hærra nýtingarhlutfall myndi hugsanlega auka verðmæti lóðarinnar. Af hálfu eignarnámsþola hafa verið lögð fram tvö skjöl sem sýna nýtingu lóðarinnar, þar sem reiknuð hafi verið út áætluð gatnagerðargjöld vegna matsandlagsins sem nemi um 28,7 milljónum króna. Bent er á að gatnagerðagjöld séu vissulega ekki það sama og lóðarverð. Á hinn bóginn sé lóðin að Hrauntungu 20 í sléttu hrauni sem auðvelt og hagkvæmt sé að gera byggingarhæft og sé það og til þess fallið að auka verðmæti hennar. Þannig teljist matsandlagið gott byggingarland.

Eignarnám á landspildu eignarnámsþola er til komið á grundvelli 1. tölul. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga í þágu framkvæmda eignarnema samkvæmt gildandi deiliskipulagi hans. Í deiliskipulagsuppdrætti, dags. 1. september 2021, sem sýnir gildandi deiliskipulag eignarnema fyrir landi Kambalands í Hveragerði eins og því var síðast breytt 11. nóvember 2021, greinir meðal annars:

„Deiliskipulag Kambalands var upphaflega samþykkt í bæjarstjórn [eignarnema] 6.09.2007 og auglýst í b-deild Stjórnartíðinda 26.09.2007. Breyting á deiliskipulagi Kambalands var samþykkt í bæjarstjórn 11.02.2016 og auglýst í b-deild Stjórnartíðinda 7.06.2016. Það deiliskipulag var í samræmi við Aðalskipulag [eignarnema] 2005-2017, sem nú er fallið úr gildi. [...]

Forsendur í Aðalskipulagi [eignarnema] 2017-2029.

Í Aðalskipulagi [eignarnema] er gert ráð fyrir að Hringvegur (Suðurlandsvegur) færist fjær byggð er nú er og samhliða færslu hans verði Sogslína 2 (SO2) tekin niður. Neikvæð áhrif vegarins á byggðina, bæði sjónræn áhrif og hljóðvist, munu minnka við færslu hans. Gert er ráð fyrir að núverandi hljóðvarnir suðvestan fyrirhugaðrar byggðar í Kambalandi muni víkja fyrir nýjum hljóðvörnum eftir færslu Hringvegar.

Í Kambalandi er í nýju Aðalskipulagi merkt sem íbúðarreitur ÍB1. Reiturinn er um 30,4ha að flatarmáli og gert er ráð fyrir að meðalþéttleiki byggðar á reitnum verði um 12 íbúðir/ha. Í Kambalandi er auk íbúðarbyggðar gert ráð fyrir grænum hverfissvæðum, þjónustusvæði fyrir leikskóla og lóð fyrir verslun og þjónustu. Reitur ÍB1 er nokkuð stærri en samsvarandi reitir í Aðalskipulagi Hveragerðisbæjar 2005-2017 (Í15 og Í17). Breytingartillaga þessi nær ekki til þess svæðis sem stækknuninni nemur því ekki eru áform um uppbyggingu þar, fyrr en eftir að Hringvegur hefur verið færður. Þegar viðbótarsvæðið verður deiliskipulagt, skal gera athuganir og ráðstafanir varðandi hljóðvist vegna nálægðar við Suðurlandsveg og Búrfellslínu 2 (BÚ2). Staðsetning og gerð nýrra hljóðvarna verður útfærð nánar þegar ofangreint viðbótarsvæði verður deiliskipulagt.

Helstu markmið og breytingar á deiliskipulagi.

Bæjarstjórn samþykkti að auglýsa tillögu að breytingu á deiliskipulagi Kambalands með það að markmiði að þétta fyrirhugaða byggð á nyrðsta og syðsta hluta deiliskipulagssvæðisins í samræmi við áherslu í Aðalskipulagi og mæta vaxandi eftirspurn eftir minni íbúðum. [...]“

Málsaðilar eru sammála um að afmarka beri matsandlagið með þeim hætti sem gert er í hnitsettum uppdrætti 10. apríl 2025, sem fylgdi afsali eignarnámsþola á matsandlaginu til eignarnema 2. desember sama ár. Eins og þar greinir er matsandlagið 2.736,7 fermetrar að stærð. Af uppdrættinum 10. apríl 2025 og deiliskipulagsuppdrættinum 1. september 2021, sem sýnir gildandi deiliskipulag, verður ráðið að matsandlagið er ein fimm endalóða sem staðsettar eru í jaðri norðvesturhluta landsvæðisins í Kambalandi sem deiliskipulagið tekur til, neðan aflíðandi hlíðar þar sem Hringvegur (Suðurlandsvegur) fer um í átt til Hveragerðis.

Í samningi málsaðila í maí 2025 vegna eignarnámsins, sem er í fjórum greinum, er í grein 1 fjallað um ástæður að baki samningnum, í grein 2 er fjallað um eignarnámið, í grein 3 er fjallað um fjárhæð eignarnámsbóta og í grein 4 um áhvílandi veðskuldir.

Þannig segir meðal annars í grein 1 að aðilar gangi til samningsins að undangengnum samningaviðræðum vegna fyrirhugaðra kaupa eignarnema á lóð nr. 20 við Hrauntungu í Hveragerði, sem hefur verið deiliskipulögð undir íbúðarbyggð, á grundvelli frjálsra saminga aðila á milli án þess að til eignarnáms þurfi að koma, svo og að aðilar hafi orðið ásáttir um afmörkun landsins en telji samningaviðræður um fjárhæð kaupverðs fullreyndar. Ágreiningur sé þannig milli aðila um fjárhæð endanlegra bóta sem eignarnema beri að greiða eignarnámsþolum vegna eignarnámsins og hafi aðilar sammælst um að fjalla skuli um þann ágreining í lögmætu eignarnámsferli. Eignarnámsþolar skuldbindi sig til þess að afhenda eignarnema matsandlagið gegn greiðslu samkvæmt 2. mgr. 3. gr. samningsins, þegar eignarnámsákvörðun vegna lóðarinnar liggi fyrir að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar þar um samkvæmt 2. gr. samningsins.

„Eignarnemi mun óska eftir umsögn Skipulagsstofnunar vegna eignarnámsins, en skv. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga, nr. 123/2010 getur sveitarstjórn að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar tekið eignarnámi landsvæði innan sveitarfélagsins á grundvelli deiliskipulags vegna framkvæmdar þess. Tekur heimildin m.a. til fasteignar sem sveitarstjórn er samkvæmt skipulaginu nauðsynlegt að fá umráð yfir til almannaþarfa, sbr. 1. tl. ákvæðisins, og lóð eða lóðarhluta sem stendur í vegi fyrir nýrri lóðarskiptingu sem ákveðin er í deiliskipulagi. Samningur þessi er gerður með fyrirvara um umsögn Skipulagsstofnunar.

Með undirritun samnings þessa, samhliða greiðslu kaupverðs samkvæmt 3. gr. samningsins, samþykkja eignarnámsþolar að eignarnemi taki lóðina eignarnámi að fenginni umsögn Skipulagsstofnunar á grundvelli skipulagslaga nr. 123/2010. Munu eignarnámsþolar þannig ekki andmæla eignarnámi lóðarinnar af hálfu eignarnema.

Aðilar eru sammála um að eignarnemi sendi málið til málsmeðferðar og úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta til samræmis við ákvæði laga um framkvæmd eignarnáms nr. 11/1973, að því er tekur til mats á fullu verði í skilningi 72. gr. stjórnarskrár, sbr. lög nr. 33/1944, þegar eignarnámsákvörðun liggur fyrir. Áskilja matsþolar sér rétt til að hafa þar uppi allar kröfur og málsástæður er varða fjárhæð eignarnáms.“

„Eignarnemi mun greiða eignarnámsþolum kr. 8.830.000,- átta milljónir átta hundruð og þrjátíu þúsund króna 00/100 kaupverð fyrir lóðina þegar eignarnámsákvörðun liggur fyrir að fenginni lögbundinni umsögn Skipulagsstofnunar skv. 2. gr. samnings þessa. Við greiðsluna öðlast eignarnemi fulla eignarheimild að lóðinni og full umráð hennar því til samræmis og lýsir eignarnámsþoli eignarnema réttan og lögmætan eiganda eignarinnar við það tímamark.

Fjárhæð sú sem eignarnemi greiðir eignarnámsþolum samkvæmt framangreindu ber enga vexti og skal dregin frá þeirri bótafjárhæð sem ákveðin kann að verða af matsnefnd eignarnámsbóta eða eftir atvikum dómstólum, að því marki sem sú heildarfjárhæð kann að nema hærri fjárhæð en þeirri heildarfjárhæð sem eignarnemi hefur innt af hendi samkvæmt samningi þessum.

Eignarnemi á ekki endurkröfu á hendur eignarnámsþola komi til þess að niðurstaða matsnefndar eignarnámsbóta, eða eftir atvikum dómstóla, feli í sér lægra mat á fullu verði eignarinnar en nemur hinni þegar greiddu fjárhæð samkvæmt samningi þessum. Greiðslan er þannig óafturkræf.

Komi hins vegar til þess að niðurstaða matsnefndar, eða eftir atvikum dómstóla, feli í sér hærra mat á fullu verði eignarinnar en þegar hefur verið innt af hendi af hálfu eignarnema samkvæmt samkomulagi þessu, áskilja eignarnámsþolar sér rétt til þess að krefjast frekari greiðslu úr hendi eignarnema því til samræmis.

Eignarnemi mun greiða eignarnámsþolum það sem talið verður hæfilegt endurgjald vegna kostnaðar þeirra af rekstri matsmálsins fyrir matsnefnd eignarnámsbóta, sbr. 11. gr. laga um framkvæmd eignarnáms, nr. 11/1973.

Um málskot til dómstóla gilda almennar reglur og hafa báðir aðilar samnings þessa rétt til að skjóta ágreiningi um úrlausn matsnefndar eignarnámsbóta til dómstóla. Rísi mál út af samningi þessum skal það höfðað fyrir Héraðsdómi Suðurlands.“

Í grein 4 er loks tekið af skarið um að áhvílandi veðskuldir sem kunni að hvíla á eigninni séu eignarnema óviðkomandi og skuli þær afnumdar við afhendingu landspildunnar samhliða greiðslu kaupverðs samkvæmt 2. mgr. 3. gr. samningsins þegar eignarnámsákvörðun liggi fyrir.

Af málsgögnum verður þannig ráðið að eignarnám á matsandlaginu, sem mál þetta varðar, sé liður í þeirri tilætlan eignarnema að koma gildandi deiliskipulagi á svæðinu til framkvæmdar. Nánar tiltekið er það tilgangur eignarnema að öðlast þannig eignarrétt yfir matsandlaginu í þágu íbúðabyggðar sem tekur meðal annars til matsandlagsins.

Þótt málsaðilar hafi í samningnum frá maí 2025 þannig sammælst um eignaryfirfærslu á matsandlaginu er af hálfu matsnefndar enginn vafi um að eiginlegt eignarnám átti sér stað umrætt sinn enda er ljóst að aðilarnir náðu ekki saman um að eignarnemi myndi kaupa matsandlagið af eignarnámsþolum á grundvelli frjálsrar sölu því samkomulag tókst ekki um endurgjald, ásamt því að ákvörðun eignarnema um eignarnámið tók mið af fyrirmælum eignarnámsheimildar 1. tölul. 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga nr. 123/2010.

Eignarnámið beinist að landspildu fyrir landi lóðar nr. 20 í Hrauntungu í Kambalandi, sem eignarnámsþolar eiga í óskiptri sameign. Matsandlagið er staðsett innan þéttbýlismarka Hveragerðis. Samkvæmt gögnum málsins er spildan alls 2.737 fermetrar að stærð.

Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu.

Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum, t.d. þeim sjaldgæfu tilvikum þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 15. apríl 2026 og kynnti sér aðstæður ásamt lögmanni eignarnámsþola, Jóni Inga Björnssonar e.u. eignarnámsþolans Jónu Finnbogadóttur, ásamt Sigurði Björnssyni, svo og Sólmundi Má Jónssyni f.h. eignarnámsþolans Magnúsar Björns Jónssonar. Sem fyrr greinir tekur eignarnámið til eignarréttar yfir spildu lóðar nr. 20 í Hrauntungu. Vettvangsathugun á landi jarðarinnar leiddi í ljós að matsandlagið er að mestu vel gróið, vaxið lynggróðri, með sléttu hrauni inni á milli.

Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að vissulega sé til staðar virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.

Það er álit matsnefndar að ákveða þurfi fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþolum fyrir matsandlagið, þ.e. það land lóðar nr. 20 í Hrauntungu sem sætt hefur eignarnámi í þágu gildandi deiliskipulags eignarnema, samtals 2.737 fermetrar. Tilboð eignarnema, sem nemur þeirri fjárhæð sem hann innti af hendi til eignarnámsþola 4. desember 2025 samkvæmt samningi í maí sama ár vegna eignarnámsins nemur samtals 8.830.000 krónum eða um 3.226 krónum á fermetra (8.830.000 krónur / 2.737 fermetrum). Eignarnámsþolar telja verðmæti matsandlagsins meira virði en svo og hafa í því samhengi bent á að til staðar sé deiliskipulag fyrir landi matsandlagsins fyrir íbúðarbyggð þar sem nýtingarhlutfall sé 0,5 og að áætluð gatnagerðargjöld vegna matsandlagsins nemi um 28,7 milljónum króna. Auk þess hafa eignarnámsþolar bent á matsandlagið sé gott byggingarland. Á þau sjónarmið getur matsnefndin ekki fallist. Við úrlausn um fjárhæð eignarnámsbóta fyrir matsandlagið telur matsnefndin rétt að líta til þess að fyrir liggur deiliskipulag á landsvæðinu sem meðal annars tekur til matsandlagsins og þá jafnframt þeirrar staðreyndar að tilefni eignarnámsins eru framkvæmdir eignarnema á þessu staðfesta deiliskipulagi, sbr. eignarnámsheimild í 2. mgr. 50. gr. skipulagslaga, svo og þess að skipulagsvaldið á svæðinu er á forræði eignarnema, sbr. t.d. úrskurði matsnefndar eignarnámsbóta 11. apríl 2003 í máli nr. 7/2002 og 20. maí 2025 í máli nr. 1/2025. Í því felst að áliti matsnefndar að eignarnemi getur ekki í krafti skipulagsvalds síns stýrt verðmæti einstakra hluta þess lands sem deiliskipulag hans tekur til heldur verður að líta svo á að verðmæti þess lands sem skipulagið tekur til sé allt jafn verðmætt. Af þessum ástæðum telur matsnefndin að við úrlausn um sölu- eða markaðsverð matsandlagsins sé ekki unnt að miða við nýlega kaupsamninga á svæðinu sem eignarnemi hefur átt aðild að. Að öllu virtu telur matsnefndin að fasteignamat (lóðarmat) matsandlagsins á þeim tíma sem eignaryfirfærsla átti sér stað 4. desember 2025, endurspegli í reynd rétt verðmæti matsandlagsins. Þykja hæfilegar eignarnámsbætur fyrir matsandlagið, 2.737 fermetra spildu lands eignarnámsþola að Hrauntungu 20, þannig nema 8.830.000 krónum.

Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur vera samtals 8.830.000 krónur og til frádráttar kemur innborgun eignarnema 4. desember 2025 að fjárhæð 8.830.000 krónur samkvæmt samningi aðilanna í maí 2025 vegna eignarnámsins. Eignarnemi hefur samkvæmt þessu staðið skil á greiðslu fullra bóta gagnvart eignarnámsþolum.

Eignarnemi skal greiða 2.200.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Eignarnemi, Hveragerðisbær, skal greiða eignarnámsþolunum Jónu Finnbogadóttur og Magnúsi Birni Jónssyni óskipt 8.830.000 krónur í eignarnámsbætur í máli þess að frádreginni innborgun eignarnema sömu fjárhæðar 4. desember 2025.

Þá skal eignarnemi greiða 2.200.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

Gústaf Vífilsson                                                          Magnús Leópoldsson